Үйіңіздегі меншікті капиталдың мөлшерін анықтау, теория жүзінде салыстырмалы түрде қарапайым міндет. Сіздің үйіңіздегі ақшаның мөлшерін алыңыз және үйге қарыз болған ақшаңызды алып тастаңыз, ал бұл сіздің үйіңіздегі меншікті капиталдың мөлшері (құны - өтелмеген кепілзат = меншікті капитал). Барлық факторларды ескерген кезде, меншікті капиталды анықтау міндеті біршама күрделене түседі.
Сіздің үйіңіздің құндылығы
Сіздің үйіңіз сіздің ойыңызша құнды болмауы мүмкін. Бастапқыда үйге төлеген ақшаңыз сіздің үйіңіздің құнына әсер етуі мүмкін болса да, үйдегі меншікті капиталды анықтаған кезде сіз оны ескеруіңіз керек нарықтық құн сіздің үйіңіз.
Ұқсас мақалалар- Екінші ипотека дегеніміз не?
- HELOC анықтаңыз
- Менің үйім қанша тұрады?
Нарық құнына әсер ететін факторлар
Сіздің үйіңіздің нарықтық құны - сатып алушының дәл қазір сіздің үйіңіз үшін төлеуге дайын болатын ақша мөлшері. Жылжымайтын мүлік агенттері нарықтық құндылықтарды әртүрлі факторларға негізделген бағалайды, соның ішінде:
- Комплекстер: Жақын маңдағы ұқсас үйлердің жақын аралықтағы сатылымдарының салыстырмалы мәндері (көрсеткіштері) құндылықтың көрсеткіші бола алады. Мысалы, егер сіздің үйіңіз жақын маңдағы 200 000 долларға сатылған басқа екі үйге ұқсас болса, егер сіздің үйіңізді қымбаттататын үлкен факторлар болмаса, сіздің үйіңіздің нарықтық құны да 200 000 долларға жуықтайды.
- Шарт: Егер сіздің үйіңізде бір немесе екі (немесе одан да көп) жөндеу қажет болса, оның нарықтық құны төмендеуі мүмкін.
- Апелляция: Сіздің үйіңіздің тартымдылығын өзгерте алатын факторлар, мысалы, оның жалпы «көрінісі» және үй орналасқан аудан, нарықтық құнға әсер етуі мүмкін.
Нарықтық құнды анықтау
Сіздің үйіңіздің нарықтық құнын анықтаудың бірнеше нұсқалары бар:
- Риэлторды бағалау: Жылжымайтын мүлік агентімен байланысып, нарықтық құнды бағалауды сұраңыз. Көптеген жылжымайтын мүлік агенттері сіздің үйіңіздің нарықтық құнының шарларын көрсете алады, олар олардың қандай сомаға сатылатындығын айтуы мүмкін.
- Салық есебі: Соңғы салық есептілігін қарап шығыңыз. Ипотекалық несие бойынша мамандардың көпшілігі салықты есептеу мәні шынымен де келіседі сәл аз нақты нарықтық құнына қарағанда, бірақ бұл жақсы бастапқы нүкте болуы мүмкін.
- Онлайн бағалаушы: Ұнайтын веб-сайттар Zillow бірнеше факторларға негізделген нарықтық құнын бағалауды ұсынады, соның ішінде соңғы салық есептемелері мен есеп айырысулар.
- Бағалау: Сіздің үйіңіздің нарықтық құнын дәл бағалау үшін жалдаңыз кәсіби үй бағалаушысы сіздің үйіңізді мұқият бағалау үшін.
Ипотека және несиелер
Сіздің үйіңіздің нарықтық құнын жақсы білгеннен кейін, сіз өзіңіздің меншікті капиталыңызды анықтау үшін қарыз ақшаңызды есептеп, нарықтық құннан алып тастауыңыз керек. Мұны істеу үшін үйді сату кезінде төлеуге тура келетін барлық несиелерді қарастырыңыз.
Бірінші ипотека
Сіздің бірінші ипотекаңыз - бұл сіздің үйіңіздегі бастапқы ипотека. Бұл үй сатып алу кезінде алған ипотекалық несиенің түпнұсқасы немесе қайта қаржыландырылған ипотека.
Алғашқы ипотека бойынша қарызыңыздың мөлшерін білу үшін несие берушіге немесе қызмет көрсетушіге хабарласыңыз. Олар сізге екі тепе-теңдікті ұсынады: ипотека қарызы және төлем балансы.
- Ипотекалық несие балансы - бұл сіз сұраған кездегі алғашқы ипотекалық несиенің нақты сомасы.
- Төлем балансы - бұл төлем жасалғанға дейін есептелетін кез келген пайыздарды ескеретін сома. Мәселен, мысалы, несие беруші немесе қызмет көрсетуші сізге онкүндік төлем балансын ұсына алады, бұл сіз ипотеканы толығымен төлеу үшін он күн ішінде төлей аласыз. Осы он күннен кейін төлем балансының мерзімі аяқталады.
Сіздің үйіңізде қанша үлес бар екенін анықтау үшін тұрақты ипотекалық несие балансы жеткілікті болуы керек.
Екінші ипотека
Екінші ипотека, сондай-ақ үлестік несиелер және несиелік желілер деп аталады, бұл сіздің үйіңіздегі меншікті капиталға негізделген қосымша ипотека. Бұл несиелер сіздің үйіңіздегі меншікті капиталды кепіл ретінде пайдаланады, сондықтан сізде қазір қанша капиталдың бар екендігін анықтаған кезде ескеру қажет.
Сіздің қалған меншікті капиталыңызды анықтаған кезде меншікті несиелік желілер өте қиын. Бұл жаңартылатын несие желілері болғандықтан, сіз оны пайдаланбасаңыз да, несие балансы сізге қол жетімді болғандықтан, ипотекалық қарыз бойынша жалпы міндеттемеңізді есептеген кезде қол жетімді несиелік желінің барлық сомасы ескерілуі мүмкін.
Мысал: Сізде нарықтық құны 200 000 доллар тұратын үйіңіз бар делік. Сізде 100000 АҚШ доллары мөлшеріндегі алғашқы ипотекалық несие және 25000 АҚШ доллары мөлшеріндегі үлестік несие желісі бар. Сізде үлестік несие желісінде 5 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі қалдық бар.
ажырасуға бара жатқан адамды мадақтау сөздері
- Егер несие беруші бұған қарап, сіздің үйіңіздің меншікті капиталына негізделген басқа несиені мақұлдауды ойластырып жатса, несие беруші сіздің қарызыңыздан гөрі қолда бар меншікті капиталыңыздан сізге бар баланстың барлық сомасын ($ 25,000) алып тастауы мүмкін. меншікті несие желісі бойынша (5000 доллар).
- 95000 АҚШ доллары мөлшеріндегі меншікті капиталдың орнына (200,000 - 100,000 - $ 5000 = 95,000 $), несие беруші сіздің жеке капиталыңыздың мөлшерін $ 75,000 ($ 200,000 - $ 100,000 - $ 25,000 = $ 75,000) деп санайды.
Капиталды құру
Үйдің құны артқан кезде немесе үйге байланысты ипотека несиесінің сальдосы төмендеген кезде меншікті капитал өседі. Егер үй құнсызданса, бұл нарықтық ауытқудан немесе үйдің құлдырауынан немесе басқа себептермен болса да меншік капиталы қысқаруы мүмкін.
Егер сіздің басты мақсатыңыз - сіздің үйіңізде теңдік құруға тырысу болса, сізде бірнеше нұсқа бар:
- Үйде тұрған ипотеканы (және кез-келген екінші ипотеканы) төлеңіз.
- Үйдің жөндеуден өткеніне көз жеткізіңіз.
- Үйдің жаңартылғандығына және көзге тартымды болатынына көз жеткізіңіз, бұл кейбіреулер екенін ескеріңізүйді жақсартубасқаларға қарағанда құндылыққа үлкен әсер етеді.
Егер сіз төлемдеріңізді жоспарлы түрде жасасаңыз және сіздің үйіңіз қымбат болса, бірақ сіз үйдің құнын арттыруға арналған қосымша төлемдер мен үйді жақсарту арқылы процесті жылдамдата аласыз.
Қарапайым, әлі де күрделі теңдеу
Салыстырмалы түрде қандай болуы керек теңдеу бұл күрделі болып көрінеді, ішінара жылжымайтын мүлік нарығы айтарлықтай өзгеруі мүмкін болғандықтан. Сіздің үйіңіздің бағасы жақын аралықтағы құрылыстар, жөндеуді қажет ететін және тағы басқалар сияқты көптеген факторларға байланысты жоғарылауы және төмендеуі мүмкін. Сатушы сіздің үйіңізді сатып алуға нақты келісім бермейінше, сіз үйіңіздің тиынға дейін қандай құнды екенін біле алмайсыз. Осыған орай, сіздің үйіңіздің қанша үлескер екендігі туралы сіздің бағалауыңыз дәл осы - бағалау.
